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DIRITTO DI USO DEL LASTRICO SOLARE

Condominio - in genere
Condominio - parti comuni In assenza del consenso unanime dei condomini, l'usuario esclusivo non può concedere, sulla parte comune che resta in ("nudo") al condominio, i diritti di cui all'art. 1108, comma 3, c.c., né consentire che terzi ivi erigano o collochino costruzioni o installazioni (quali, ad esempio, antenne televisive o antenne di telefonia mobile). In questi termini, Cassazione, sez. II, 21/07/2025, n.20548.

La Suprema Corte - nell'affermare il principio di cui sopra - ha richiamato il precedente di cui alla pronuncia delle sezioni unite del 2020 che nel prevedere espressamente che uno dei condòmini possa avere l'uso esclusivo del calpestio del lastrico (che la dottrina definisce come diritto reale equivalente ad una servitù) e nel prevedere che dunque possa usucapire (non la proprietà del lastrico, ma) il diritto di calpestio esclusivo, è riferita ad una situazione del tutto peculiare, quale quella dei lastrici solari. Tali manufatti, pur svolgendo una funzione necessaria di copertura dell'edificio, e costituendo come tali parti comuni, possono però essere oggetto di calpestio, per la loro conformazione ed ubicazione, soltanto da uno o alcuni condòmini, ragion per cui l'uso esclusivo nel senso sopra descritto non priva gli altri condòmini di alcunché, dato che essi non vi potrebbero comunque di fatto accedere.

Così fissate le coordinate giurisprudenziali della questione all'attenzione del Collegio, in risposta al motivo e in continuità con la sentenza n. 28972/2020, è indubitabile che il lastrico solare in uso esclusivo ad un condomino, nonostante la sua peculiarità, mantenga la natura di parte comune dell'edificio, secondo la nozione delineata dall'art. 1117 c.c.

Inoltre, per quanto si è chiarito in precedenza, il diritto di uso esclusivo che il regolamento condominiale può riservare ad un condomino sulle parti comuni non rappresenta un diritto reale atipico, ma è piuttosto l'espressione dell'autonomia privata riconosciuta ai comproprietari, i quali ben possono derogare al principio sancito dall'art. 1102 c.c. riservando a uno soltanto tra di loro le facoltà di godimento della parte comune.