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Da regione a regione cambiano le norme

Un sottotetto a misura di legge

06-Dic-2011 Articolo per il mensile "Cose di Casa"
Nt53
Sottotetti
Altezze e luminosità minima dei locali sono alla base delle leggi costruttive edilizie italiane, determinate non a caso da norme che fanno capo al Ministero della Salute, perché è alla sua tutela che sono volte (in una stanza grande e ben aerata si vive meglio).

In questo l’Italia ha regole ben più dure di quelle previste nel mondo anglosassone, dove i soffitti bassi e la stanze molto piccole sono comuni. Ma uno strappo alla regola c’è sempre ed è quello previsto dalle leggi di quasi tutte le regioni e le province autonome della penisola: riguarda i requisiti dei sottotetti. Per il loro recupero abitativo, infatti, gli enti locali hanno valuto privilegiare il mancato consumo di territorio con nuove edificazioni, piuttosto che una più salubre abitabilità dei locali. Ma, per evitare che si costruissero male i nuovi edifici, ogni regione (Val d’Aosta esclusa) ha voluto che le eccezioni alle norme sulle altezze valessero sono nel recupero dei sottotetti esistenti a una certa data (vedi tabella) e non per le case appena costruite.

In compenso si concede la possibilità di fare eccezione ai regolamenti edilizi comunali che spesso non consentirebbero di incrementare la volumetria da destinare ad abitazione nella grande maggioranza dei palazzi.

Le agevolazioni prevedono sempre e comunque un abbassamento dei soffitti oltre la misura minima di 2,7 metri sancita dalla legge nazionale. Di quanto, lo stabilisce la singola regione: si scende dai 2,4 metri di Abruzzo Campania, Lombardia, Puglia e Veneto fino ai 2 metri di Lazio e Sicilia. Per le locali a servizio (bagni e corridoi) sono talora ammesse altezze ancor minori, e lo stesso vale per le abitazioni montane: ma cosa sia considerato “montagna” varia moltissimo da zona a zona: possono bastare 300 metri di altitudine o occorrerne 1.100.

Poiché i tetti sono spesso inclinati, si tracciano due diverse regole. La prima è che non può essere calpestabile la parte del pavimento sotto una certa altezza, la seconda è che di “altezza media ponderale” che si tratta, cioè di una media tra le varie altezze del soffitto.

Un secondo vincolo posto dalle norme edilizie , che abbiamo già anticipato, è quello del rapporto aeroilluminante (in parole povere, delle proporzioni minime, rispetto ai pavimenti, di finestre e lucernari, che danno luce e aria alle stanze,). Qui non tutte le regioni si esprimono: infatti in Abruzzo, Campania, Lombardia, Marche, Piemonte, Puglia, Sardegna e Sicilia è rispettato il rapporto previsto dalla legge nazionale (finestre ampie almeno 1/8 del pavimento). Viceversa la sua possibile riduzione è sancita in tutte le altre regioni (come è rilevabile dalla tabella).

Una terza, importantissima, differenza è tracciata dalle regioni in cui, per raggiungere le altezze minime prescritte, è possibile sopraelevare il tetto (o comunque cambiare le linee di pendenza delle falde) e quelle in cui, al contrario, è vietato. Tra le prime rientrano Friuli Venezia Giulia, Lazio, Lombardia, Sardegna e Umbria . In Piemonte il diritto a sopraelevare è escluso, ma «fatti salvi restando gli eventuali incrementi consentiti dagli strumenti urbanistici vigenti». Con parere della Regione n. 49/2009 si chiarisce che tali aumenti debbono essere consentiti solo a fini abitativi, esclusi i locali accessori, come le soffitte. Altrove la l’innalzamento dei tetti è escluso.

Costi burocratici. Varia infine l’esborso economico da aggiungere ai costi di recupero, in termini di oneri e concessioni da versare (il cosiddetto contributo di costruzione). Nella maggior parte delle località è previsto in misura ordinaria, come se si trattasse di ampliare un edificio. In Lazio e Lombardia i Comuni possono, se vogliono, deliberare un incremento, entro il tetto massimo del 20 per cento. In Liguria, al contrario, il contributo può essere ridotto al 50%, se non è realizzata un'unità immobiliare autonoma o se c'è ampliamento di strutture turistiche o case popolari. Stessa riduzione in Piemonte, se è trascritta una dichiarazione notarile di pertinenza dei locali all'abitazione principale. In Sicilia è dovuta, oltre al contributo, una somma pari al 20% del valore catastale incrementato a seguito dell'aumento di superficie. In Abruzzo, infine, la nuova legge prevede il raddoppio dei soli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria.

Posti auto Infine non è da prendere sottogamba il problema dei posti auto. “Che c’entrano?” ci si potrebbe chiedere…C’entrano, eccome!. Le norme nazionali prevedono infatti per le nuove costruzioni uno spazio a parcheggio "standard", in misura pari a 1 metro quadrato per ogni 10 metri cubi di costruzione. È necessario quindi disporre di un box o quantomeno di un posto allo scoperto, anche per rendere abitabili i sottotetti? Solo in Emilia Romagna la risposta è, «senz'altro sì», con la precisazione che i Consigli comunali possono chiedere una somma aggiuntiva che converta in denaro contante a favore dei Comuni la mancata disponibilità di posti auto. Buona parte delle Regioni (Abruzzo, Lazio, Liguria, Lombardia, Molise, Piemonte, Puglia) prevedono che gli spazi siano reperiti o monetizzati solo quando si realizzi nel sottotetto un'unità abitativa autonoma. In Basilicata gli standard sono necessari esclusivamente se il sottotetto reso abitabile supera del 15% il volume dell'intero edificio e in Calabria vige lo stesso criterio, ma la percentuale è aumentata al 25 per cento. In Veneto i parcheggi sono necessari solo se il singolo consiglio comunale li pretende, attraverso una delibera. In Umbria, viceversa, gli spazi auto non sono mai indispensabili (vedi Dgr 452/2005).

Risparmio energetico Tra le altre, numerose, prescrizioni che in quest’articolo non possiamo trattare in dettaglio, la più importante è forse quella dei requisiti di risparmio energetico previsti sia per le nuove costruzioni che per gi ampliamenti. In questo caso le regole da seguire non sempre sono chiare e dettagliate, se non altro perché le leggi sul recupero dei sottotetti erano spesso state varate molto prima di quelle, più recenti, sul risparmio energetico:è bene perciò informarsi presso gli uffici comunali.

C'è però chiarezza in Emilia Romagna, dove la delibera Assemblea legislativa n. 156/2008 prevede requisiti di trasmittanza termica, di raffrescamento e perfino di controllo della condensazione pari a quelli previsti per le ristrutturazioni globali. In Molise, Piemonte, Puglia e Liguria, c’è un più generico richiamo alla «normativa vigente in materia di consumi energetici». La Lombardia, concede eccezioni: la Dgr 22 dicembre 2008, n. 8745 prescrive che siano assicurati i «requisiti di prestazione energetica previsti per le ristrutturazioni totali qualora il recupero del sottotetto riguardi una volumetria superiore al 20% rispetto a quella esistente già riscaldata, oppure qualora esso sia servito da un impianto termico ad esso dedicato».

Tratti comuni A molte leggi è concedere deroghe alle norme per l'abbattimento delle barriere architettoniche: talora è possibile accedere ai solai ricavati anche da scale ripide o comunque da passaggi assai stretti, altre volte invece si insiste sulla visitabilità da parte dei disabili. Consentita l’apertura di finestre e lucernari esclusivamente per assicurare l'osservanza dei requisiti di aereoilluminazione.





(1) Gli spazi inferiori vanno chiusi e utilizzati, tuttalpiù come depositi o armadi.
(2) Rapporto minimo tra la superficie del pavimento (esclusi gli spazi sotto le altezze minime) e quella delle finestre
(3) ) Comuni identificati singolarmente da una legge regionale (Emilia: 22/97; Lazio 9/1999, Liguria: 20/1996; Piemonte 16/1999, Toscana 82/2000. Veneto 19/1992).
(4) Norma valida per tutti i locali abitativi (non solo i sottotetti) nei comuni a più di 1.100 metri s.l.m
(5) In Umbria eccezioni sono previste per gli edifici esistenti alla data di entrata in vigore del d.m. 5 luglio 1975 o dietro parere Asl. Si parla inoltre non di altezza media, ma massima: la prima (2,2 m) per tetti piani e la seconda per tetti spioventi. Si può far eccezione al rapporto areoilluminante con impianti di ventilazione meccanizzata e un’adeguata illuminazione artificiale.
(6) Per i locali con soffitti a volta, l’altezza media è calcolata come media aritmetica tra l’altezza dell’imposta e quella del colmo della volta stessa, misurata dal pavimento al loro intradosso con una tolleranza fino al 5 per cento
(7) il recupero è possibile solo nelle zone A,B,C e E:. La chiusura degli spazi inferiori a 1,5 metri non è prescrittiva in corrispondenza delle fonti di luce.
(8) Data entro cui doveva essere presentata la richiesta di concessione edilizia;
(9) L’edificio può essere in costruzione, purché siano completate le parti strutturali;
(10) Per i sottotetti realizzati dal 6/12/2000 al 30/12/2009 la legge era applicabile fino al 30/6/2011
(11) Norma straordinaria, valida per le domande presentate fino al 30 giugno 2012. Recupero consentito fino al 20% della volumetria residenziale preesistente.


GLOSSARIO:

Altezza di gronda. è quella relativa alla linea in cui il tetto si appoggia ai muri portanti di un edificio.

Altezza media ponderale. Si calcola così: si sottrae dalla superficie totale del sottotetto le superfici dove l'altezza è inferiore all’altezza minima concessa (per esempio 1,4 metri). Si calcola il volume del sottotetto sovrastante il resto delle superfici e lo si divide per le superfici stesse.

Altezza minima. Nel tetti a falde è l’altezza minima consentita del locale. Gli spazi inferiori ad essa vanno chiusi e utilizzati, tuttalpiù come depositi o armadi.

Colmo: la trave portante che sorregge un tetto inclinato e corrisponde al punto più alto della struttura dell’edificio.

Pendenza delle falde: è l’angolo d’inclinazione di un tetto, espresso in gradi o in percentuale.

Rapporto di areoilluminazione. Si calcola così: si tien conto solo della superficie dove l'altezza è uguale o superiore all’altezza minima concessa (per esempio, 1,4 metri).La superficie delle finestre deve essere perlomeno 1/8 (o una minore percentuale stabilita dalla legge regionale) di questa parte delle superfici.


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