RISTORANTE IN CONDOMINIO: RUMORI E FUMI SOLTANTO DOVE È PERMESSO


Condominio - in genere
Condominio - in genere
Le attività potenzialmente foriere di immissioni intollerabili (rumore, fumo o altre che siano) possono essere esercitate solo nelle porzioni millesimali espressamente stabilite nel regolamento condominiale (piano terra e prospicenti altra porzione, ad esempio) e non in altre unità, anche se le porzioni autorizzate non erano espressamente individuate nella planimetria allegata al regolamento condominiale. E questo divieto non può essere aggirato unificando tra loro particelle delle quali una sola era espressamente autorizzata, ad esempio, alla ristorazione.
Il principio è stato ribadito dalla Corte di Cassazione con ordinanza depositata il 7 gennaio 2019 resa nei confronti della impugnata sentenza 841/2017 della Corte di appello di Milano, che aveva deciso in ugual modo la questione che le era stata sottoposta dal Tribunale di primo grado.
I fatti possono essere così riassunti: una delle parti in conflitto aveva adibito ad attività di ristorazione non solo la parte del mappale espressamente autorizzata ma anche un’altra vicina alla medesima. Con la conseguenza che il condominio aveva chiesto, e ottenuto dal giudice di primo grado e di appello, la pronuncia che imponeva la cessazione dell’attività e la rimozione dal suddetto spazio di qualsiasi struttura strumento o manufatto comunque connesso all’esercizio di tale attività. E questo proprio sulla base del fatto che nel regolamento condominiale, precedente al rogito tra le parti, esisteva una clausola specifica che limitava lo svolgimento di attività di ristorazione alla sola unità immobiliare prospicente un determinano manufatto contraddistinta in mappale catastale. Infatti, secondo i giudici di Cassazione, non si era formato, né poteva formarsi, alcun accordo diverso tra le parti e il condominio, in violazione del regolamento condominiale. In realtà, l’attività di ristorazione, con il suo potenziale di immissioni intollerabili, poteva essere svolta solo nelle parti espressamente indicate e nulla in contrario hanno provato i contendenti. Del resto, l’articolo 12 del regolamento condominiale, come si può leggere nella sentenza, vietava, in via generale, la destinazione di unità immobiliari ad attività di ristorazione con la sola eccezione di quelle poste al piano terra e prospicente una determinata parte, vale a dire uno specifico “sub”. In presenza di tale “inequivoca disposizione”, la Corte territoriale aveva ritenuto irrilevante “la mancanza di porzioni evidenziate nella planimetria unita al regolamento condominiale, non potendo attribuirsi a tale mancanza l’abrogazione o inefficacia della menzionata clausola n. 12 del regolamento, in forza della quale era consentito svolgere attività di ristorazione nella sola porzione che al momento dell’approvazione del regolamento era prospiciente”. In ogni caso, anche se fosse ammessa in sede di regolamento la facoltà di unificare più porzioni, ciò non consentiva di aggirare il divieto di cui all’articolo 12, ampliando lo spazio destinato alla ristorazione.