FNA

CREDITO DI IMPOSTA E INGIUSTIFICATA MOROSITA' DELL'INQUILINO

Locazioni non abitative MOROSITA’ NELLE LOCAZIONI COMMERCIALI
L’inquilino di immobile adibito ad attività commerciale, che sia impossibilitato a svolgere il proprio lavoro per i noti provvedimenti restrittivi, (statali o regionali), non può sospendere il pagamento degli affitti (o autoridursi unilateralmente il canone), senza il consenso del locatore.
Il conduttore – a nostro giudizio - non può neanche invocare l’impossibilità sopravvenuta della prestazione come causa di risoluzione del contratto (per l’emergenza Covid 19), posto che gli articoli 1263 e seguenti del Codice Civile non trovano applicazione se l’impossibilità dell’adempimento non sia definitiva (cfr. articoli 1256 e 1258 del Codice Civile). Si intende dire che, tra qualche tempo, la situazione emergenziale dovrebbe essere superata. Lo “stop” di un mese non è di per sè sufficiente a giustificare alcunchè. Per gli stessi motivi sembra doversi escludere la risoluzione per eccessiva onerosità della prestazione di cui all’articolo 1467 del Codice Civile. In caso di consistenti riduzioni del fatturato - salvo più favorevoli previsioni contenute nel contratto di locazione - all’inquilina non rimarrebbe che invocare l’articolo 27, penultimo comma, della Legge 392/78, relativamente al recesso per gravi motivi (che è cosa diversa dalla risoluzione per inadempimento), per il quale, «indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata», ma in tale ultimo caso, sarebbe tenuta al versamento dell’indennità di preavviso di sei mesi indipendentemente dalla data del rilascio anche se anteriore (cfr. Cassazione 24 maggio 2017, numero 13092).
Tale stato di cose, non risulta intaccato dall’articolo 65, commi 1 e 2 del Decreto Legge 18 del 2020 (cosiddetto “decreto cura Italia”), per il quale, «Al fine di contenere gli effetti negativi derivanti dalle misure di prevenzione e contenimento connesse all'emergenza epidemiologica da COVID-19, ai soggetti esercenti attività d'impresa è riconosciuto, per l'anno 2020, un credito d'imposta nella misura del 60 per cento dell'ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020, di immobili rientranti nella categoria catastale C/1. Il credito d'imposta non si applica alle attività di cui agli allegati 1 e 2 del decreto del Presidente del Consiglio dei ministri 11 marzo 2020 (supermercati, ipermercati, discount alimentari, pompe funebri etc. N.D.R.) ed è utilizzabile, esclusivamente, in compensazione ai sensi dell'articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241».
Il credito d’imposta – che riguarda i locali con destinazione catastale (C/1 cioè negozi e botteghe destinati a ristorazione, bar, ad attività di barbiere etc.) – non incide sul diritto del locatore di percepire il pagamento dell’affitto.