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LE AGEVOLAZIONI PER L’ACQUISTO DELLA PRIMA CASA

Mercato immobiliare La legge favorisce l’acquisto della “prima casa” con una tassazione agevolata ai fini delle imposte indirette come segue:
nel caso di atti gravati dall’Iva, si applica l’aliquota minima del 4%, ai sensi della disposizione del n. 21 della tabella A, parte II, allegata al dpr n. 633/72. Sono inoltre dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale fisse di 200 euro ciascuna, nonché l’imposta di bollo, i tributi speciali catastali e le tasse ipotecarie;
nel caso di atti non gravati dall’Iva, si applica l’imposta proporzionale di registro del 2%, ai sensi dell’art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al dpr n. 131/86. Le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura ridotta di 50 euro ciascuna, mentre non sono dovuti l’imposta di bollo, i tributi speciali catastali e le tasse ipotecarie.
Si segnala che il documento programmatico di bilancio 2020, presentato dal ministro dell’economia, prevede di elevare da 50 a 150 euro le imposte ipocatastali sui trasferimenti immobiliari soggetti all’imposta di registro e di ridurre da 200 a 150 euro ciascuna imposta sui trasferimenti immobiliari soggetti a Iva.
L’Iva e l’imposta proporzionale di registro sono tra loro alternative. Si applica la prima quando il venditore è l’impresa che ha costruito o ristrutturato l’immobile, oppure nel caso di cessione di un “alloggio sociale” (se l’impresa venditrice opta per l’imponibilità). Se a vendere è un altro soggetto passivo di imposta si applica la seconda.
I requisiti necessari per accedere all’agevolazione sono, in entrambi i casi, quelli previsti dalla nota II-bis all’art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al dpr n. 131/86: a) che l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, che l'immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto; b) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare; c) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo ovvero di cui ad altre normative specifiche, puntualmente indicate nella richiamata nota della tariffa.
L’agevolazione spetta anche per l’acquisto o la costituzione dei diritti di nuda proprietà, usufrutto, uso o abitazione, come pure per l’acquisto di una casa non ancora ultimata; in quest’ultimo caso, anzi, anche ai lavori di completamento si applicherà l’Iva del 4% in base al principio generale dell’art. 1 della legge n. 659/1961. Va ricordato che tra le agevolazioni fiscali collegate alla “prima casa” vi è anche il c.d. “bonus riacquisto”: l’art. 7, comma 1, della legge n. 448/1998, infatti, prevede che ai contribuenti che provvedono ad acquisire, a qualsiasi titolo, entro un anno dall’alienazione agevolata “prima casa”, un’altra casa di abitazione non di lusso, sempre in presenza dei requisiti “prima casa”, è attribuito un credito d’imposta fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’Iva pagata in relazione al precedente acquisto.